Сдача апартаментов в аренду: нюансы, особенности

{"document": [{"text": [{"type": "attachment", "attributes": {"presentation": "gallery"}, "attachment": {"caption": "", "contentType": "image/jpeg", "filename": "baf733f3-023d-4d08-8748-51a15ff1b83b.jpg", "filesize": 152445, "height": 1000, "pic_id": 829278, "url": "https://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2024/02/26/baf733f3-023d-4d08-8748-51a15ff1b83b.jpeg", "width": 1200}}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Апартаменты внешне во многом схожи с квартирой. Такая недвижимость тоже пользуется популярностью среди арендаторов, но имеет свои особенности."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В статье рассказываем, можно ли сдавать апартаменты в аренду, каким будет налогообложение и с чем рискует столкнуться владелец такого помещения."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Что такое апартаменты"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Первое и главное, что необходимо знать тому, кого привлекает сдача апартаментов в аренду: этот вид недвижимости не является жильем. В "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/zhizn-v-apartamentakh-plyusy-i-minusy"}, "string": "апартаментах"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " можно жить, но юридически это коммерческая, а не жилая недвижимость."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Почему это важно? Санитарные правила и нормы устанавливают определенные требования к жилым помещениям: по "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/dom-i-uyut/post/kak-sdelat-shumoizolyaciyu-v-kvartire"}, "string": "шумоизоляции"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", инсоляции (естественному освещению), надежности и износостойкости перекрытий, обеспечению "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/dom-i-uyut/post/kak-zamenit-lift-v-dome"}, "string": "лифтами"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", высоте потолков в комнатах и по ряду других параметров."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При строительстве апартаментов эти критерии могут не учитываться — достаточно следовать строительным нормативам и нормам по безопасности используемых материалов. Поэтому при выборе объекта для покупки следует быть особенно придирчивым, чтобы потом не метаться в попытках ответить на вопрос, как сдавать апартаменты в аренду и найти заинтересованного арендатора."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Комплексы с апартаментами могут быть как исключительно «жилыми», так и смешанного назначения, например с отдельной частью под офисы или торговым центром. При этом апартаменты как нежилую недвижимость тоже можно использовать под офис — как полноценное коммерческое помещение."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Апартаменты — абсолютно законный вид недвижимости. Так, в Москве он получил распространение, потому что в старых границах города площадки под строительство жилья стали дефицитом. Спрос по-прежнему растет, хотя у апартаментов есть юридические особенности. Важно учесть следующие нюансы:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Ставка "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-pravilno-rasschityvaetsya-nalog-na-nedvizhimost-v-2022-godu"}, "string": "налога на имущество"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " выше, чем на квартиру, и составляет 0, 5−1, 5% в зависимости от типа назначения здания."}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В апартаментах нельзя оформить "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-propisatsya-v-kvartire"}, "string": "постоянную регистрацию"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/zachem-nuzhna-vremennaya-propiska-i-kak-ee-poluchit"}, "string": "Временную можно"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", если назначение комплекса — «гостиница» (бывает еще офисное, деловое и иное коммерческое)."}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Коммунальные тарифы выше, чем для многоквартирных домов. Разница может достигать 30%."}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Есть особенности содержания "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/dom-i-uyut/post/chto-vhodit-v-obshedomovuyu-sobstvennost-mnogokvartirnogo-doma"}, "string": "общедомового имущества"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " (расскажем о них дальше) "}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Чтобы сдавать апартаменты в аренду, нужно оформить статус индивидуального предпринимателя, так как это считается коммерческой деятельностью."}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Особенности управления общими зонами в комплексе апартаментов"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Когда речь идет об общедомовом имуществе многоквартирного дома, все уже более менее понятно. Плата за его содержание делится между всеми квартирами. К тому же у собственников жилья есть право менять "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/dom-i-uyut/post/kak-uznat-svoyu-upravlyayushuyu-kompaniyu"}, "string": "управляющую компанию"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", если что-то не устраивает в ее услугах и сервисе. А дополнительные расходы, например на обновление оборудования на детской или спортивной площадке, утверждаются на общем "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-pravilno-provodit-sobranie-zhilcov-doma"}, "string": "собрании собственников жилья"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Для зданий с апартаментами нет настолько же прозрачного механизма управления. С одной стороны, расходы также делятся между всеми владельцами. С другой — нередко в одном и том же комплексе размещаются офисы как с бюджетными, так и с богатыми входными группами — платить за них приходится всем собственникам помещений."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Также есть риск, что значительную часть площадей выкупит один собственник и будет влиять на решения по обслуживанию. Тогда подрядчиком может оказаться, например, слишком дорогая компания, но владелец одного жилого юнита в комплексе не сможет на это повлиять. При этом крупнейшим может стать собственник, который купит все торговые или офисные площади. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Может быть и так, что застройщик комплекса оставит себе все пространства, предназначенные под магазины и офисы. В этом случае у него тоже будет решающий голос в вопросах обслуживания общего имущества, и владелец одних апартаментов рискует нести, возможно, ненужные расходы."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Как следствие — более высокие расходы по содержанию помещения снижают доход собственника или вынуждают повышать арендную плату, что в свою очередь делает апартаменты менее привлекательными для арендаторов. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Можно ли сдавать апартаменты в аренду"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Владелец апартаментов имеет право сдавать их в аренду, это законно. Процесс почти такой же, как при сдаче квартиры — он определяет цену, ищет арендатора, а все договоренности между собственником и арендатором фиксируются договором."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Но важно помнить, что апартаменты не являются жильем. Поэтому заключаться будет "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/dogovor-arendy-ili-dogovor-naima-zhilya-v-chem-raznica-i-kak-sostavit"}, "string": "договор аренды, а не найма"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", как в случае с квартирами. Кроме того, апартаменты считаются коммерческой недвижимостью — то есть, их сдача в аренду будет предпринимательской деятельностью. Просто физическое лицо этого делать не может — нужно или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, или создать юридическое лицо, которое и станет арендодателем."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При проверке документов нужно обратить внимание, что в бумагах, подтверждающих право собственности (чаще всего это "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-poluchit-vypisku-iz-egrn-ob-obuekte-nedvizhimosti"}, "string": "выписка из ЕГРН"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": "), не будет слова «апартаменты». Так может называться номер в гостинице, отвечающий определенным критериям. В остальных случаях в документах о праве собственности будет написано, что это помещение, у которого нежилое назначение, и указаны его номер и комнаты, которые в него входят."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Особенности сдачи апартаментов в аренду"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Самое важно для сдачи апартаментов в аренду — это необходимость "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-pravilno-platit-nalog-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-pravila-nyuansy-i-riski"}, "string": "оформить статус индивидуального предпринимателя"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". В заявлении о регистрации нужно указать ОКВЭД, подходящий будущему бизнесу."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В случае со сдачей в аренду апартаментов это код 68. 20. 2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом»."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При регистрации ИП можно выбрать особый налоговый режим. При выборе "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/d29da7b903e5cc351ee08a2f10414ccee3c12bad/"}, "string": "упрощенной системы налогообложения"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " размер налога составит 6% вместо 20%, а при "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/601ccc77a2e1a946466f51ac661e28726728f0e7/"}, "string": "патентной системе"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " (ПСН) налог будет рассчитываться как фиксированная сумма (стоимость патента на определенный период). Фактическая выручка для расчета налога при ПСН не учитывается. Образец нужного заявления можно найти на "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://www.nalog.gov.ru/rn77/ip/interest/reg_ip/"}, "string": "сайте Федеральной налоговой службы"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". Дальнейший порядок действий зависит от того, есть ли у заявителя "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/elektronnaya-podpis-chto-takoe-ukep-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu"}, "string": "электронная подпись"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " — это повлияет на способ подачи налоговых документов в будущем."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Регистрация ИП платная — пошлина в 2024 году составляет 800 рублей. Налоговая рассматривает заявления на регистрацию индивидуальных предпринимателей в течение трех дней и отправляет ответ по электронной почте."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Также, если договор заключен на срок от года и больше, то обременение помещения в виде аренды должно быть "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-arendy-kak-pravilno-oformit"}, "string": "зарегистрировано в Росреестре"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Проблемы при сдаче апартаментов в аренду мало чем отличаются от тех, с которыми сталкиваются владельцы квартир. "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/arendnaya-plata-kak-opredelit-i-vystavit-adekvatnuyu-stoimost-arendy-kvartiry"}, "string": "Определение цены"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/guide/gid-kak-sdat-kvartiru/kak-najti-arendatora-i-obshatsya-s-nim"}, "string": "поиск арендатора"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", утверждение суммы "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/chto-takoe-zalog-pri-arende-kvartiry-kak-ego-oformit-i-mozhno-li-vernut"}, "string": "залога"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". Поэтому точно так же важно правильно составить договор аренды, предусмотрев в нем максимум возможных деталей. В частности:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "порядок и способ оплаты;"}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "санкции за нарушение сроков внесения арендных платежей; "}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "ответственность за повреждение апартаментов или обстановки в них;"}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "условия прекращения и расторжения договора. "}], "attributes": ["bulletList", "bullet"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Когда обе стороны понимают интересы друг друга и видят, что они защищены договором, поводов для конфликтов и волнений становится меньше. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Для арендатора возможные "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/sosedi-shumyat-kak-sebya-vesti-i-chto-delat"}, "string": "проблемы заключаются в соседях"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". Апартаменты — это не жилье, значит, соседи не обязаны соблюдать правила, которые распространяются на жилые помещения. Так, в квартире нельзя открыть косметический кабинет, ателье или музыкальную студию. А в апартаментах можно — и от шума и посторонних избавиться не выйдет. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Еще один риск: апартаменты не защищены от "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/otchuzhdenie-imushestva-kto-i-kak-mozhet-poteryat-pravo-sobstvennosti"}, "string": "взыскания по долгам владельца"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ". Даже если у него нет никакой другой недвижимости, они не считаются единственным жильем, так как юридически относятся к коммерческой недвижимости."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Если у собственника апартаментов есть финансовые проблемы в бизнесе, просроченные кредиты или долги на грани банкротства, апартаменты могут быть взысканы в счет погашения долгов перед кредиторами."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Налоги и коммунальные платежи в апартаментах"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Коммунальные платежи в апартаментах будут точно выше, чем в квартире. Разница может достигать 20−30% не в пользу апартаментов. Причина в том, что тарифы в жилом сегменте для граждан ограничивает правительство (и даже они регулярно растут). Для апартаментов таких ограничений нет, поэтому тарифы для апартаментов зависят только от управляющей компании."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "УК может составлять список предоставляемых коммунальных услуг по своему усмотрению. Зарплату садовников, которые ухаживают за прилегающей территорией, чистильщика фонтана, охраны и консьерж-сервиса — такой набор дополнительных услуг характерен для дорогих апарт-комплексов. И управляющая компания любого комплекса может включать в тариф самые разные услуги, а не только стоимость воды, электричества, водоотведения и вывоза мусора."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Когда апартаменты сдаются в аренду, это может привести к повышению арендной платы. Но стороны могут согласовать в договоре аренды особые условия — например, указать, что часть коммунальных платежей уплачивает сам собственник — на практике это случается редко."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Владение апартаментами подразумевает уплату "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-rasschityvaetsya-nalog-na-nedvizhimost-dlya-nerezidentov"}, "string": "налога на имущество. "}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": "Он вносится в казну ежегодно по ставке от 0, 5 до 1, 5% от кадастровой стоимости помещения. "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry"}, "string": "Кадастровая стоимость"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " — это сумма, которую рассчитывает с определенной периодичностью местный департамент имущества — не чаще чем раз в два года и не реже чем раз в пять лет. Налог начисляет Федеральная налоговая служба, уведомление о нем приходит в кабинет на портале «Госуслуги» или в личный кабинет налогоплательщика."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Если апартаменты сдавались в аренду, то при их продаже нужно оплатить налог на прибыль. Размер налога зависит от выбранной системы налогообложения. Апартаменты в этом случае считаются коммерческой недвижимостью, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Налоговая база определяется как стоимость апартаментов, по которой они были реализованы."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Доход, полученный от продажи апартаментов, можно уменьшить на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. Сюда не входят расходы, которые были учтены при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Налог при сдаче апартаментов в аренду"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Доходы со сдачи имущества в аренду некоторые собственники скрывают. В ситуации со сдачей в аренду апартаментов ставки выше: когда об этом "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-vas-vychislit-nalogovaya-esli-vy-ne-platite-nalog-na-sdachu-kvartiry-v-arendu"}, "string": "узнает налоговая"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", налоги посчитают и доначислят как для предпринимателя — по ставке 20% за весь период сдачи апартаментов в аренду."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Поэтому лучше сразу оформить ИП (об этом есть выше в тексте). Так можно сразу перейти на упрощенную систему налогообложения и платить налог на доходы по ставке 6% со всех арендных платежей. Или приобрести патент — тогда сумма налога будет фиксированной независимо от реальной выручки от аренды."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Самозанятые сдавать в аренду апартаменты не смогут: в таком статусе допускается только аренда жилья. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Юристы сервиса составят ёмкий и полный договор аренды, который будет учитывать все нюансы и защитит как права собственника, так и арендатора, а ещё помогут составить опись имущества."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При этом все документы — договор аренды и опись — можно подписать онлайн. Никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Сервис также предлагает финансовую защиту арендных платежей. В неё включены страхование жилья и имущества и гарантия оплаты: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него."}], "attributes": []}], "selectedRange": [1, 1]}