03 дек 2025 · 09:58
{"document":[{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"инвестиции в недвижимость","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"инвестиции в недвижимость.jpg","filesize":365267,"height":768,"pic_id":1040414,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8%D0%B8_%D0%B2_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T054554Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=f015001cc8f75788e74512b260dcc6ba3761a3fb190d0b1c836122afeb14484b","width":1344}},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Инвестиции в отель у моря "},{"type":"string","attributes":{},"string":"- звучит как начало голливудской мелодрамы? Только в нашей версии сюжет будет крутиться не вокруг закатов, а вокруг показателей, которые не всегда хотят складываться в хэппи-энд."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Вы уже видели презентации, где доходы растут как на дрожжах"},{"type":"string","attributes":{},"string":", а море обещает быть тёплым с апреля по октябрь? Мы тоже. И пока девелоперы и ангажированные риелторы рисуют идеальные графики, "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"мы предлагаем спуститься на землю - точнее, на пляжи Туапсе"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - и разобраться, где здесь реальная возможность, а где просто красивые слайды с видом на море."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Проект \"Cosmos Black Sea Riverta Hotel\""},{"type":"string","attributes":{},"string":" - это не сказка, а сложный пазл из локации, бренда, сезонности и цифр, которые иногда ведут себя капризнее курортного ветра. Если вы любите не только рисковать, но и понимать, во что именно вкладываетесь - "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"давайте вместе разберём, стоит ли этот отель вашего внимания или его лучше оставить для созерцания "},{"type":"string","attributes":{},"string":"на фотографиях."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"формула доходности","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"формула доходности.jpg","filesize":371587,"height":768,"pic_id":1040415,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D1%83%D0%BB%D0%B0_%D0%B4%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T060250Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=444110d3c99a25162a23cfc5132cc0812bb7444eb9e198f901706c9e5548e540","width":1344}},{"type":"string","attributes":{},"string":"От красивой сказки к суровой реальности"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Готовы к трезвому разговору без розовых очков?"},{"type":"string","attributes":{},"string":" Начинаем.\nЧто ж, раз обещали «трезвый разговор» - вот вам первый вопрос: с чего обычно начинаются все красивые истории об инвестициях? Правильно, с громких цифр и радужных прогнозов."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Три кита проекта: разберем по косточкам"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Мы не будем просто их оспаривать - возьмём три ключевых «кита», на которых держится этот проект:"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Локация"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - действительно ли это «лучший пляж» и «низкая конкуренция», или просто красивые слова?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Бренд"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - что на самом деле стоит за именем Cosmos и сколько оно добавит к вашему чеку?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Показатели(цифры)"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - что будет, если заменить «идеальные» 70% загрузки на реалии Чёрного моря?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"основные параметры","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"основные параметры.jpg","filesize":412440,"height":768,"pic_id":1040416,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D1%82%D1%80%D1%8B.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T060532Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=21e7d6cf730fe6cf35a1a0aed1cb851f5918aac04e68805ffd14d20bc5e3f9da","width":1344}},{"type":"string","attributes":{},"string":"Давайте по очереди разберём каждый пункт так, как будто это не презентация, а отчёт для себя. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Без пафоса, без громких обещаний"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - только факты, сравнения и немного чёрного юмора про курортный сезон."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Локация - пляжный рай или маркетинговый мираж?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Поехали"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - сначала разберёмся с местом, потому что даже самый роскошный отель не спасёт, если вокруг него ни души.\n\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Итак, локация."},{"type":"string","attributes":{},"string":" В презентации нам обещают «широкий песчаный пляж с пологим входом» и отсутствие ж/д путей - что, признаем, уже лучше, чем половина курортов Кубани. Но давайте включим режим критика:"},{"type":"attachment","attributes":{"caption":"пляж проекта","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"пляж проекта.jpg","filesize":146493,"height":536,"pic_id":1040417,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%BF%D0%BB%D1%8F%D0%B6_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T060650Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=ca93f53d2f4cad61981ff71eb4e5eb2f597856cbceb23b3c7e9dd107d7b0e35b","width":958}},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Пляж"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - да, он хорош. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Но «лучший»"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - вопрос субъективный.\nНизкая конкуренция в сегменте 4–5* - технически верно. Но это потому, что рынок Туапсе исторически - это гостевые дома и мини-отели."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Конкуренция здесь не в звёздах, а в цене."},{"type":"string","attributes":{},"string":" "},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["quote"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Ваш сосед - не Radisson"},{"type":"string","attributes":{},"string":", а уютный семейный пансионат с домашней кухней и "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"ценником в 2 раза ниже"},{"type":"string","attributes":{},"string":"."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"туапсинский район","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"туапсинский район.jpg","filesize":217533,"height":534,"pic_id":1040418,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%82%D1%83%D0%B0%D0%BF%D1%81%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T060806Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=195fd51908d0d42fff9bec98c42a38634b38dad86ec39ada67cd05164709d52e","width":953}},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Сезонность"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - вот где собака зарыта. «Тёплое море с апреля» — красиво, но статистика загрузки говорит:"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" пик - июль-август (85–95%), май-июнь и сентябрь - 65-75%, остальное время - 30–40%"},{"type":"string","attributes":{},"string":". И это объективная реальность всего побережья, кроме Сочи."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Козырная карта - «Орлёнок» - да, 40 000 родителей в год ищут жильё рядом. Но спросите себя: сколько из них готовы платить за номер 4* вместо гостевого дома? И приедут ли они в ноябре?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["quote"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"детский лагерь орленок","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"детский лагерь орленок.jpg","filesize":171610,"height":537,"pic_id":1040419,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%B4%D0%B5%D1%82%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BB%D0%B0%D0%B3%D0%B5%D1%80%D1%8C_%D0%BE%D1%80%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BE%D0%BA.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T061147Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=ff70ee17e602abcfc70cc756d36ea9b68ee088ab63a6e96a7412d684bea772a2","width":955}},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Сезонность: главный враг доходности"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Итог по локации:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" преимущества есть, "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"но они не уникальны"},{"type":"string","attributes":{},"string":". Проект выигрывает у среднего предложения Туапсе, но не отменяет главного врага - сезонности. Если "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"девелопер обещает 70% загрузки круглый год - он либо гений, либо оптимист"},{"type":"string","attributes":{},"string":". Покажите нам хотя бы один отель в Туапсе с такими показателями. Подсказка: их нет."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Бренд Cosmos — финансовая надёжность или дорогая вывеска?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Мы разобрались, где "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"будет стоять отель. "},{"type":"string","attributes":{},"string":"Теперь время понять, кто будет им управлять и за чей счёт. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Бренд Cosmos - главный козырь в презентации"},{"type":"string","attributes":{},"string":". 41 отель, 10 000 номеров, «АФК Система»... Звучит как гарантия. Но давайте переведём это с корпоративного на человеческий: "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"что лично вам, инвестору, даст эта вывеска и сколько она стоит?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"бренд ук","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"бренд ук.jpg","filesize":96303,"height":542,"pic_id":1040420,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4_%D1%83%D0%BA.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T061427Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=bab71e8d2945abdf89012dc33b5c5ce538a2e97531ad1ca1b27afc217ff42cb8","width":955}},{"type":"string","attributes":{},"string":"Что продают: сила сети vs слабость рынка"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Аргумент девелопера:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" «Бренд обеспечит высокий ADR (средний чек) и загрузку»."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Наша проверка:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" да, в Москве или Казани Cosmos может диктовать цены. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Но Туапсе - не столица"},{"type":"string","attributes":{},"string":". "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Готов ли местный (и приезжий) гость платить"},{"type":"string","attributes":{},"string":" существенную премию именно за этот бренд, когда"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" вокруг - море частных владельцев и гостевых домов"},{"type":"string","attributes":{},"string":"? Или бренд здесь работает скорее на доверие инвестору, чем на реальную наценку в чеке?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Расклад доходов: партнёрство или аренда?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"организация партнерства","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"организация партнерства.jpg","filesize":226998,"height":768,"pic_id":1040421,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F_%D0%BF%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T061818Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=0767e5eec602315454e78b584aa2eb9fb8edc1746c8de90c5962977502326b45","width":1344}},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Это ключевой вопрос."},{"type":"string","attributes":{},"string":" Вам обещают «доход от ренты». Но по какой схеме? "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Это классическая франшиза"},{"type":"string","attributes":{},"string":" с роялти и маркетинговым взносом? "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Или прямое управление сетью"},{"type":"string","attributes":{},"string":" с распределением прибыли? "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Какой процент от выручки"},{"type":"string","attributes":{},"string":" забирает оператор? "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Где в расчётах учтены"},{"type":"string","attributes":{},"string":" эти издержки? "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Если их нет - значит"},{"type":"string","attributes":{},"string":", прогнозы доходов собственника уже завышены на размер комиссии управляющей компании."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Гарантии или обещания?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Сильный бренд"},{"type":"string","attributes":{},"string":", уверенный в своих силах, "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"часто даёт гарантии"},{"type":"string","attributes":{},"string":" минимального дохода. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Это страховка для инвестора"},{"type":"string","attributes":{},"string":". Упоминается ли такое в договоре? Если нет, то риски по заполняемости и ценообразованию ложатся на вас. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Бренд в этом случае получает свой процент с фактических продаж, а не с плановых."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"гарантированный доход","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"гарантированный доход.jpg","filesize":166642,"height":768,"pic_id":1040422,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T062045Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=3f04df993738b600fd39c52d6b1b010749a26fa9a7903890d88612ea312d2a8f","width":1344}},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Итог по бренду:"},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Cosmos"},{"type":"string","attributes":{},"string":", безусловно,"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" добавляет проекту баллов"},{"type":"string","attributes":{},"string":" по сравнению с отелем-одиночкой. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Но это не волшебная палочка. Это коммерческий партнёр, услуги которого стоят денег"},{"type":"string","attributes":{},"string":" и не отменяют законов локального рынка. Прежде чем поверить в магию бренда, "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"нужно увидеть конкретный договор управления с цифрами"},{"type":"string","attributes":{},"string":" комиссий и чётким распределением зон ответственности. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Без этого"},{"type":"string","attributes":{},"string":" все разговоры о «силе сети» - "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"просто красивая картинка в презентации."},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"attachment","attributes":{"caption":"финансовая модель","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"финансовая модель.jpg","filesize":225849,"height":768,"pic_id":1040423,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%84%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F_%D0%BC%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D1%8C.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T062337Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=e92344ff9fc611a77e07c3072d16cd6ebf77b9fe4f77ac46f254d12f49ccfc4d","width":1344}},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Но самая сочная часть всегда в деталях"},{"type":"string","attributes":{},"string":". Переходим к главному - финансовой модели. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Где обещанные 70% загрузки и рост цены ADR"},{"type":"string","attributes":{},"string":"(средняя дневная ставка, или средняя цена, по которой отель продает номер за определенный период времени) на 15% в год сталкиваются с калькулятором и реалиями черноморского побережья. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Третий кит - самый большой и самый шаткий."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Показатели. Где математика встречается с мечтой (и обычно проигрывает)"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Вот мы и добрались до эпицентра."},{"type":"string","attributes":{},"string":" Все красивые слова о локации и бренде в итоге должны превратиться в конкретные цифры доходов. Именно здесь, "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"в финансовой модели, оптимизм девелопера сталкивается с суровой арифметикой"},{"type":"string","attributes":{},"string":" Черноморского побережья. Давайте посмотрим этот прогноз."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Миф о 70% загрузки, или Сезонность как главный бухгалтер"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"данные презентации проекта","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"Снимок экрана 2025-12-01 100326.jpg","filesize":104093,"height":595,"pic_id":1040424,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%A1%D0%BD%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%BA_%D1%8D%D0%BA%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B0_2025-12-01_100326.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T062516Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=9ba3a53dac62f9a0b5f042dacba8459f823f31fdb8b9bdfd1e15c58d5fe9f731","width":1053}},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Среднегодовая загрузка 70% для Туапсе - это из области фантастики."},{"type":"string","attributes":{},"string":" Давайте посчитаем реалистично:"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Высокий сезон "},{"type":"string","attributes":{},"string":"(июль-август, ~60 дней): 85-95% загрузки. Берём 90%."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Май, июнь, сентябрь"},{"type":"string","attributes":{},"string":" (~90 дней): 65-75%. Берём 70%."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Низкий сезон"},{"type":"string","attributes":{},"string":" (октябрь-апрель, ~215 дней): 30-40%. Берём 35%."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Простой расчёт среднегодовой загрузки:"},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n[(60 дн. * 90%) + (90 дн. * 70%) + (215 дн. * 35%)] / 365 дней = "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"52-53%"},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Это - реалистичный,"},{"type":"string","attributes":{},"string":" даже слегка оптимистичный верхний порог. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Все расчёты, основанные на 70%, можно смело пересчитывать."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"доходность проекта","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"доходность.jpg","filesize":79262,"height":403,"pic_id":1040426,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%B4%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T062859Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=8ec37a34ff81e46fa6f798f2b62745fc6ebbd6a7d194077523795dbd48fca20b","width":1150}},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"ADR: 15% роста год к году или магия умножения?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Второй столп финансовой модели - Average Daily Rate (ADR), или средняя цена номера. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"В прогнозах заложен ежегодный рост на 15%. Это не просто много. Это нереально много"},{"type":"string","attributes":{},"string":" для стабильного рынка. Такой рост возможен только в условиях ажиотажного спроса и дефицита предложения («как в Сочи-2014»)."},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" В Туапсе такого нет и в обозримом будущем не предвидится"},{"type":"string","attributes":{},"string":". Реальный рост ADR, обусловленный раскруткой бренда и инфляцией, - 8-10% в год в первые 2-3 года, с выходом на 5-7% в дальнейшем."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Да и средний показатель цены номера(указано в расчетах) в 17 000 руб. - очень сомнительный."},{"type":"string","attributes":{},"string":" Вот к примеру, по какой цене сейчас можно забронировать в аналогичных комплексах номера:"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"среднесуточные данные по отелям 4* Туапсинского района","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"среднесуточные данные.jpg","filesize":105466,"height":346,"pic_id":1040427,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BD%D0%B5%D1%81%D1%83%D1%82%D0%BE%D1%87%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B5.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T063325Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=e739b4253cade4e6e83bd3f8eb2ce33c0070ab7f4a2c4f2369b3153723f28929","width":1115}},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"А где же правда? Прогноз по капитализации"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"А вот здесь - сюрприз - с девелопером можно и согласиться. Рост стоимости квадратного метра - самый реалистичный элемент во всей этой истории."},{"type":"attachment","attributes":{"caption":"рост цены","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"рост цены.jpg","filesize":133492,"height":541,"pic_id":1040430,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%82_%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%8B.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T063937Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=7afe903b1af78a0cd408faafc131872b12729539946481d2afe6764dbe2a91fc","width":945}},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Средняя, стартовая цена в проекте:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" около 530 000 руб./м² (для лотов на нижних этажах)."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Средняя, рыночная цена аналогов"},{"type":"string","attributes":{},"string":" (декабрь 2025): 600 000 – 650 000 руб./м² для готовых гостиничных комплексов."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Прогноз к окончанию строительства"},{"type":"string","attributes":{},"string":" (2028): 750 000 руб./м² выглядит достижимым."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Почему это возможно? "},{"type":"string","attributes":{},"string":"Всё просто: инвестор покупает сегодня ниже рынка, а к моменту сдачи объект будет стоить как рынок + инфляция + премия за готовность и раскрученный бренд. Годовой рост стоимости в 8-12% на этапе строительства - стандартная история для качественных проектов. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Капитализация в 7-10% годовых"},{"type":"string","attributes":{},"string":", заявленная девелопером, - пожалуй,"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" самый адекватный показатель во всей презентации."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Финансовая картина"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"финансовая картина","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"финансовая картина.jpg","filesize":437698,"height":768,"pic_id":1040431,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%84%D0%B8%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F_%D0%BA%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D0%BD%D0%B0.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T064215Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=eba1c158232f4e90fa086ed9b7f8cfa332fa0549f0dd0b8351a6ddf80d47b858","width":1344}},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Таким образом,"},{"type":"string","attributes":{},"string":" финансовая модель проекта - это "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"пазл из чрезмерно оптимистичных операционных прогнозов"},{"type":"string","attributes":{},"string":" и вполне адекватных расчётов по росту капитала.\nЕсли вырезать из неё сказку про 70% загрузки, мы получаем:"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Скромный"},{"type":"string","attributes":{},"string":", но стабильный ежегодный денежный поток."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Перспективу реального увеличения"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" стоимости вложений"},{"type":"string","attributes":{},"string":"."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Срок окупаемости"},{"type":"string","attributes":{},"string":", основанный в основном на росте цены актива, а не на операционной прибыли."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["numberList","number"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Это не «хайповый» инструмент для обогащения. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Это долгосрочная инвестиция в недвижимость"},{"type":"string","attributes":{},"string":" с бонусом в виде дивидендов от её эксплуатации. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Всё остальное - маркетинг."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Финальный вердикт: стоит ли ваш капитал этого морского круиза?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"чаша весов","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"чаша весов.jpg","filesize":273513,"height":768,"pic_id":1040432,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D1%87%D0%B0%D1%88%D0%B0_%D0%B2%D0%B5%D1%81%D0%BE%D0%B2.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T064545Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=026c13f2bea9bdd7f169b893141953f3fa062fea1a7a24c770055518ba947bbe","width":1344}},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Итак,"},{"type":"string","attributes":{},"string":" мы прошли весь путь от красивых слайдов до сухих цифр. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Три кита проекта разобраны"},{"type":"string","attributes":{},"string":", и теперь самое время собрать пазл в единую картину и ответить на главный вопрос:"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":" стоит ли покупать билет в этот трёхлетний круиз для ваших денег?"},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Локация"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - хороша, но подчинена сезонности. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Бренд"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - силён, но это наёмный менеджер, а не волшебник. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Цифры"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - наполовину маркетинг, наполовину реальный расчёт на рост стоимости. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Давайте вынесем вердикт."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Кому подойдёт этот проект (спойлер: не всем)"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"подходящий вариант","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"подходящий вариант.jpg","filesize":186878,"height":768,"pic_id":1040434,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%85%D0%BE%D0%B4%D1%8F%D1%89%D0%B8%D0%B9_%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%B0%D0%BD%D1%82.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T064749Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=6f42806a881816e87e488e6e54edb2747bad26c3a0344432842eb6e8d5de2264","width":1344}},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Этот проект"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - не для каждого. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Он для терпеливого стратега."},{"type":"string","attributes":{},"string":"\n\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Рассматривайте его, если вы:"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Долгосрочный инвестор: "},{"type":"string","attributes":{},"string":"горизонт планирования - 7-12 лет, и вы смотрите в первую очередь на рост стоимости актива, а не на ежемесячные дивиденды."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["bulletList","bullet"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Верите в силу бренда: "},{"type":"string","attributes":{},"string":"доверяете управление профессионалам Cosmos."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["bulletList","bullet"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Понимаете и принимаете сезонность:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" не ждёте чуда и отдаёте себе отчёт, что 8 месяцев в году отель будет работать вполсилы."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["bulletList","bullet"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Бегите прочь, если вы:"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Ждёте высокого «пассивного дохода»:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" операционная доходность вас разочарует, она слаба."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["bulletList","bullet"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Верите в магию презентаций:"},{"type":"string","attributes":{},"string":" если для вас слова «лучший пляж» и «70% загрузки» - истина в последней инстанции."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["bulletList","bullet"]},{"text":[{"type":"attachment","attributes":{"caption":"проект Riverta","presentation":"gallery"},"attachment":{"caption":"","contentType":"image/jpeg","filename":"проект Riverta.jpg","filesize":167270,"height":539,"pic_id":1040437,"url":"http://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2025/12/03/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82_Riverta.jpeg?X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=YCAJEsyjwo6hiq7G6SgeBEL-l%2F20251203%2Fru-central1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz-Date=20251203T065151Z&X-Amz-Expires=3600&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=0ad7557140b14ceaaf572c66b5e51b7f04af51771032a9823ee188df97e81a05","width":955}},{"type":"string","attributes":{},"string":"Альтернатива: а что, если не это?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":["heading1"]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"Прежде чем принять решение, задайте себе вопрос: «"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"А куда ещё я могу вложить эти 16+ миллионов?"},{"type":"string","attributes":{},"string":"» Другой гостиничный проект? Сравните условия, локацию и главное - договорные условия с оператором. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Cosmos Riverta"},{"type":"string","attributes":{},"string":" - это актив с долгосрочным горизонтом.\n\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Итоговый ответ: проект Cosmos Black Sea Riverta Hotel - это не Эльдорадо."},{"type":"string","attributes":{},"string":" Это инструмент для тех, кто хочет зафиксировать сегодняшнюю цену за квадратный метр на перспективном берегу и доверить его эксплуатацию крупному игроку. Это инвестиция в недвижимость с опцией на развитие туризма в Туапсе. "},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Стоит ли она того?"},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]},{"text":[{"type":"string","attributes":{},"string":"\n"},{"type":"string","attributes":{"bold":true},"string":"Решайте с холодным умом - тогда и море будет казаться теплее."},{"type":"string","attributes":{"blockBreak":true},"string":"\n"}],"attributes":[]}],"selectedRange":[912,951]}
Комментарии 0