Риски недвижимости

{"document": [{"text": [{"type": "attachment", "attributes": {"caption": "Из Яндекс.Фото", "presentation": "gallery"}, "attachment": {"caption": "", "contentType": "image/jpeg", "filename": "ipoteka-scaled.jpg", "filesize": 109610, "height": 1024, "pic_id": 293804, "url": "/files/article_image/2022/12/06/ipoteka-scaled.jpeg", "width": 1536}}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Если куплен неликвид, то начинаются мучительные самостоятельные или несамостоятельные попытки сдать его в аренду. И тут выясняется, что очередь из потенциальных арендаторов не выстраивается, а интерес к объекту в основном проявляют только риэлторы (в особо запущенных случаях даже риэлторам данный объект не интересен), либо его готовы снять совсем уж по смешной цене из серии “за коммуналку”."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В результате потери кучи времени и сил, объект сдается совсем уж по низкой цене с очень низкой доходностью или не сдается вовсе. При этом низкая цена сдачи в аренду с точки зрения собственника далеко не всегда гарантия отсутствия головной боли и постоянства нанимателей. Все самое интересное только начинается. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Если же объект не сдается за разумное время, то собственник начинает думать, что ему делать: продать или “пусть стоит”, ведь всем известно, что недвижимость со временем только дорожает, и через несколько лет данный объект гарантировано можно будет продать с большой прибылью. Если процесс сдачи в аренду отнимает еще много сил и времени, либо возникают какие-то серьезные проблемы, то решение о продаже принимается быстрее. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Если куплен объект в кредит, то дополнительно вдруг выясняется, что сдачу в аренду надо согласовать с банком. Можно, конечно, забыть банку об этом сказать, но это дополнительный козырь для шантажа от потенциальных нанимателей, управляющей компании и соседей (в случае, если они узнали, что квартира кредитная). При этом на получение разрешения требуется время (пока соберется очередной кредитный комитет и рассмотрит этот вопрос), и даже после этого банк может не разрешить сдавать в аренду. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Дополнительным бонусом официального разрешения от банка является необходимость платить налоги, так как секрет про сдачу квартиры в аренду известен уже более чем двум (арендатору и банку), и это уже не секрет. Вообще, налоги лучше платить всегда (хотя многие собственники их не платят), и это – отдельная история. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Покупка квартиры “на все”, особенно без стен, ремонта и мебели (хотя бы кухонного гарнитура) чревата тем, что она не сдается вообще. Мало желающих даже “забесплатно” жить в голом бетоне и делать ремонт своими силами. Обычно в таком варианте, если и находятся желающие, то ремонт делается так, что его потом надо отдирать до стен и полностью переделывать. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Если вариант совсем без мебели, то стоит учитывать, что наниматели не переезжают со своей кухней (даже те, кто предпочитает арендовать “пустышку”). Соответственно кухонный гарнитур и минимальный ремонт должны быть всегда. Если квартира не в голом бетоне, то наскрести денег, как правило, удается. Особенно, если есть большая необходимость начать как можно скорее получать доход. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "С квартирой в голом бетоне ситуация сложнее. Как правило, такие квартиры часто простаивают в ожидании денег на ремонт, либо приходится брать "}, {"type": "string", "attributes": {"bold": true, "href": "https://vitrinadp.sber.ru/?partnerNo=3b6dc05dfb434904ad68853f4735c83b&appCode=agents&externalId=kredit&resource=link"}, "string": "потребительский кредит"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " и/или делать ремонт своими силами. В любом случае, это — большие дополнительные траты и потеря времени и нервов особенно, если нет большого опыта с ремонтом и понимания, какой ремонт оптимальный для данного объекта. Таким образом, начать получать доход от инвестиций удается в лучшем случае через полгода. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При покупке квартиры на стадии строительства основной риск – это долгострой. Продажи такого объекта до получения права собственности автоматически переходит в разряд проблемных, особенно если о том, что сроки строительства затягиваются, становится известно потенциальным покупателям, либо если застройщик или другие инвесторы предлагают аналогичные варианты со скидкой."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Когда дом введен в эксплуатацию, собственник сталкивается с вопросами ремонта и обстановки квартиры. Часто оказывается, что ремонт от застройщика низкого качества и требует значительных доработок в ключевых областях (таких, как электрика или сантехника). Когда же ремонт закончен и сделана обстановка, собственник с удивлением для себя узнает, то 50% квартир в данном комплексе — инвестиционные, и все они выходят на рынок, демпингуя по цене. И, опять-таки, доходность от сдачи в аренду получается достаточно низкая, особенно с учетом затрат времени и денег на ремонт. "}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В результате у собственника начинают закрадываться мысли о том, что, может быть, лучше продать квартиру, положить деньги на депозит и не напрягаться. Однако в своих мыслях он не одинок. Потому и получается, что часто на рынок одновременно выходит большое количество квартир в данном комплексе, поэтому для реальной продажи приходится снижать цену."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "***"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Еще на тему “недвижимость”:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {"bold": true, "href": "https://pabliko.ru/@labfinance/psihologija_ipoteki-84559"}, "string": "Психология ипотеки"}], "attributes": []}], "selectedRange": [4087, 4087]}