14 июн 2024 · 08:17
{"document": [{"text": [{"type": "attachment", "attributes": {"presentation": "gallery"}, "attachment": {"caption": "", "contentType": "image/jpeg", "filename": "frame-house-4.jpg", "filesize": 122712, "height": 810, "pic_id": 870950, "url": "https://storage.yandexcloud.net/pabliko.files/article_cloud_image/2024/06/14/frame-house-4.jpeg", "width": 1080}}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Инвестиции в недвижимость воспринимаются как универсальный способ сохранить и приумножить сбережения. Действительно, здания монументальны и способны простоять десятилетия, без них не обойтись ни человеку, ни бизнесу. Большинство людей уверено, что отлично разбирается в недвижимости, также как в педагогике, кулинарии и футболе. Это обманчивое впечатление. Не зря к работе во всех этих сферах готовят профессионалов."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "И даже специалисты ошибаются. Так, в 2021 году сервис Zillow, «маркетплейс» в сфере недвижимости, зарабатывавший, в том числе, на перепродаже отремонтированного жилья, вынужден был закрыть профильное отделение. Алгоритмы дали сбой, пришлось распродавать объекты себе в ущерб. Если профессионалы такого класса ошибаются, что говорить об обычных частных инвесторах. С другой стороны, не ошибается тот, кто ничего не делает. Все-таки некоторых очевидных промахов легко избежать, если хотя бы немного ознакомиться с наукой инвестиций в недвижимость."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Первая ошибка: отсутствие цели и плана"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Это типичная ошибка часто встречается, когда недвижимость покупают спонтанно, под влиянием момента или на волне высоких цен. Однако отсутствие четкой стратегии вообще свойственно основной массе частных инвесторов. Примерно 80% не расписывает сделку, большинство не имеет четкого представления, какой объект хотят купить. Начинающие инвесторы выходят на рынок с несколькими миллионами рублей и не знают, как грамотно их потратить, формулируют цель слишком широко, неконкретно: заработать много или немного, но достаточно."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: на берегу определиться с запросами, например, по приобретению ипотеки с целью получения 20% годовых от сдачи в аренду, или по совершению инвестиции, обеспечивающей доходность больше инфляции. Без плана и стратегии высок риск пополнить инвестиционный портфель случайным объектом, который трудно реализовать."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Не лишним будет просчитать, спрогнозировать результат и сопоставить желаемое с действительным. Здесь требуется талант, чтобы удержаться от другой распространенной ошибки – использования нереалистичных цифр. Важно трезво оценивать расходы на ремонт и эксплуатацию, доход с аренды, вакантность – соотношение свободной площади к общей арендопригодной. В расчетах тоже есть нюансы, например, цены на материалы обычно закладывают с учетом прогноза по инфляции и т. д."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Вторая ошибка: покупать самые дешевые объекты"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Нередко частный инвестор располагает скромной суммой, которой не хватает на качественный объект. Поэтому он останавливает свой выбор на первом доступном варианте, предлагаемом со значительной скидкой."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Однако заведомо низкая цена означает проблемы с ликвидностью, либо наличие скрытых недостатков. Возможно, продавец располагает информацией, недоступной покупателю. Например, объект требует ремонта или муниципалитет планирует невыгодно поменять план застройки. Стоит дополнительно учесть, что во многих зарубежных странах обслуживание обходится недешево, кроме того, в некоторых здание и коммуникации ремонтируют за счет владельцев, то есть, доходность может в будущем сильно упасть. Низкая цена в 90% случаях подозрительна."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Не стоит также верить утверждениям о срочных обстоятельствах и обещаниям сверхвысоких доходов. Недвижимость их дает только в редких случаях при удачном сочетании ряда составляющих. Обещание больших доходов с недвижимости практически всегда равно введению в заблуждение."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: взвешенный подход к выбору объектов на основании рынка."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Третья ошибка: ориентироваться на свой вкус"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Особенно актуальна эта ошибка при покупке иностранной недвижимости или объектов в других регионах страны. Короткого наблюдения мало для глубокого анализа рынка, поэтому человек приобретает квартиру или дом, исходя их своих предпочтений. Которые, как это часто бывает, не укладываются в тренды рынка."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Например, жилье на первой линии у моря во многих странах не лучший вариант в длительной перспективе. Зимой – промозгло, море превращается в темное пятно, вид не оправдывает ожидания, летом же слишком солнечно, никакие шторы не помогают. На взгляд туриста, приехавшего в пик сезона, это привлекательный объект, а для местного жителя не очень."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Бывает, что люди хотят все и сразу: жилье для визы, для себя и для дохода. Таких универсальных вариантов очень мало. Практика показывает, что даже два запроса трудно совместить в одном объекте."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Не лучшая идея – инвестировать в один большой объект, рациональнее диверсифицировать инвестиции. На рынке постоянным спросом пользуются лаконичные помещения, например, в России двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой площадью 33 квадратных метра."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: не гнаться за стаей зайцев, сформулировать конкретный запрос. Для себя покупать жилье, основываясь на своих предпочтениях, в инвестициях учитывать законы рынка."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Четвертная ошибка: вход на рынок на пике и вложения в хайповые темы"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Рынок так устроен, что падения и взлеты неизбежны. Продолжительность подъема цен посчитать трудно, слишком много факторов влияет на ценообразование."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Заход на рынок на пике цен (особенно, на рынок новостроек) или вложения в раскрученные, модные проекты – самые рискованные инвестиции. Чтобы на них заработать нужны удача или большой опыт, серьезная подготовка. Локальный пик может быстро схлынуть, а перспективный застройщик оказаться пустышкой еще до того, как будет построена недвижимость."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Хайповая тема приносит сверхприбыль ровно до того момента, пока не возникает переизбыток инвестиций и доход размывается. У рынка недвижимости свои законы. Например, многие считают, что покупка нескольких квартир у одного застройщика гарантирует скидку. Но здесь так не работает, количество проданных квартир повышает прайс."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: на первых этапах вкладывать деньги во вторичку или надежные новостройки, выбирать объект на основании трезвого расчета."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Пятая ошибка: путать туризм с эмиграцией"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Зарубежную недвижимость начинающие инвесторы воспринимают как более подходящий вариант для надежных и гарантированных инвестиций. Все так, но и риски возрастают."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Иностранный рынок без специалиста еще труднее просчитать, чем российский. За границей дороже обслуживание, на собственников могут переложить ремонт и модернизацию объекта и т. д. Необходимо хорошее знание местного законодательства, чтобы заранее определить траты, запросить документы, подготовиться к сделке. Частые поездки в качестве туриста еще не гарантируют хорошее знакомство с местным рынком и понимание градации востребованных объектов, взаимосвязи цели инвестиций с выбором."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Часто инвесторы вообще не могут определиться, хотят ли они надежно «припарковать» свои активы, или еще заработать на них. А от конкретизации цели напрямую зависит выбор варианта. Для сохранения капитала подойдет простой арендный бизнес в странах со стабильной экономикой, например, покупка отеля в развитом городе. Доход принесут проекты с добавленной стоимостью: реновация квартир, допустим. Риски потери вложений здесь больше, потому что потребуются значительные траты на ремонт, без дополнительных гарантий."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: диверсификация портфеля, 75% - в арендный бизнес, 25% - в проекты с добавленной стоимостью. Покупка готового бизнеса с перспективной реновации."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Шестая ошибка: откладывать инвестиции, копить большую сумму"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Еще одна ошибка, которую допускают начинающие предприниматели. Деньги не начнут работать, пока их не вложить. Это как с рождением ребенка, нельзя откладывать бесконечно, поджидая подходящего момента, в итоге станет поздно. Если есть цель инвестировать в недвижимость, надо покупать квадратные метры."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При этом ипотека – не враг, а друг инвестора, финансовый инструмент, который при правильном расчете помогает в бизнесе. Если взять в ипотеку 50-60% от стоимости объекта под 6-8%, это хорошая сделка. В качестве подстраховки можно рассмотреть покупку нескольких квартир, раздробить портфель, особенно, если нет большой суммы для инвестиций. Делать здесь и сейчас – закон бизнеса."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: брать ипотеку, если дают, покупать доступный объект на имеющиеся средства, не путать с дешевым."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Седьмая ошибка: не проверять сделку, верить на слово"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Пока оппонент, обещающий золотые горы, нажитые на инвестициях, не покажет налоговую декларацию, верить ему не стоит. Истории успеха могут быть значительно приукрашены, как и рассказы о продаваемой недвижимости."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Перед покупкой необходимо собрать максимум информации об объекте:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· градостроительную документацию;"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· правоустанавливающие документы;"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· данные о контрагенте;"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· документы на землю с видом разрешенного использования;"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· данные об обременениях;"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· данные из баз судов, приставов, реестра сведений о банкротах и т. д.;"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "· сведения о перспективах развития транспортной и социальной инфраструктуры, самой локации, о конкурентных преимуществах и недостатках, спросе, ситуации на рынке."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Обязательно нужно съездить на место, покупка «по картинкам» достаточно часто оборачивается обманом. У инвесторов есть правило: отсмотреть 100 объектов, прежде чем принять решение."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: всегда ориентироваться только на свое мнение, подкрепленное основательной базой, документами."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Восьмая ошибка: неграмотно составленные документы"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Любая фраза в договоре имеет значение, нет формальностей и слов «для галочки». Документ разрабатывается совместно, и покупатель имеет полное право спрашивать значение терминов, уточнять формулировки, вносить поправки. Подписанный договор оспорить проблематично."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: внимательно читать договор, пытаться вносить изменения, если что-то не устраивает, договариваться, приходить к консенсусу с контрагентом."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Девятая ошибка: экономия на специалистах"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Отказ о квалифицированной помощи – это очень сомнительное решение, профессиональные риэлторы и юристы располагают необходимыми знаниями и связями, объективны и непредвзяты. Они проверят объект, сделку и контрагентов в полном объеме, помогут сформулировать запрос, стратегию и сэкономят ресурсы, необходимые для других занятий."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Бытующее в узких кругах предубеждение против риэлторов необоснованно, особенно в век технического прогресса, когда очень легко потерять репутацию и клиентскую базу."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: в целях экономии можно договориться о рассрочке или скидке, бонусах, но совсем отказываться от услуг экспертов не стоит."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Десятая ошибка: отступление от выбранной стратегии"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Смена стратегии по ходу инвестирования может стоить дохода. Возьмем к примеру, флиппинг – покупку вторички с целью ремонта и перепродажи. Если приведенная в порядок квартира долго не продается, может возникнуть соблазн сдать ее в аренду, чтобы извлечь максимум прибыли."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Получается, что стратегии смешиваются. Объекты под аренду выбираются по отдельным критериям, упаковывают специальным образом. Арендаторы ухудшают состояние квартиры, для флиппинга она становится непригодной. При этом доход от аренды уже не будет таким, какой был бы возможен при покупке объекта под данную конкретную цель."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение: придерживаться выбранной стратегии, разрабатывать гибкие планы."}], "attributes": []}], "selectedRange": [2, 2]}
Комментарии 0