09 фев 2024 · 12:32
{"document": [{"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Что бы не происходило в экономике, инвестиции в недвижимость все равно остаются популярными. Могут меняться сегменты инвестирования (новостройки, вторичное жилье, коммерция, аренда и т. д.), но само направление недвижимости не теряет своей актуальности."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Недвижимость остается консервативным инструментом инвестирования. Здесь сложно заработать сверхприбыль, но при этом и возможные потери сильно ограничены. Но в недвижимости, как и в любом виде инвестирования есть свои риски, которые обязательно надо учитывать в работе. В этой статье мы расскажем на что необходимо обратить внимание начинающему инвестору."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "attachment", "attributes": {"caption": "Риски как Дженга, одно неаккуратное действие может все испортить", "presentation": "gallery"}, "attachment": {"caption": "", "contentType": "image/jpeg", "filename": "риски инвестора.jpg", "filesize": 425987, "height": 1250, "pic_id": 818380, "url": "/files/article_image/2024/02/09/%D1%80%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B8_%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0.jpeg", "width": 2000}}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Как можно инвестировать в недвижимость?"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В недвижимости есть большое количество инструментов для инвестирования. Это может быть:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Покупка жилья или коммерции для последующей сдачи в аренду"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Приобретение для последующей перепродажи"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Покупка большого помещения, разделение его на меньшие площади и последующая перепродажа или сдача в аренду"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Приобретение жилья в плохом состоянии, ремонт и последующая перепродажа. Данное направление называется «флиппинг», "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://dzen.ru/a/Za_YFcDKaxT0kuc_"}, "string": "вот наша статья"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Но как мы видим в большинстве случаев все сводится к тому, что недвижимость сначала необходимо купить. И из этого вытекает первый возможный риск - некачественная юридическая проверка недвижимости..."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "1️⃣ Проверка недвижимости и собственника перед покупкой - обязательно!"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Как часто повторял главный герой фильма «Джон Уик»:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {"bold": true}, "string": "«Последствия!» "}], "attributes": ["quote"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Так вот, последствиям плохой проверки или ее отсутствия могут быть:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Оспаривание сделок"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Суды"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Отказ предыдущих собственников от выселения"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Появления людей, ранее отказавшихся от приватизации"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Появление дальних родственник, претендующих на наследство"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "И т. д."}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Покупка любого объекта недвижимости — это очень серьезный шаг, поэтому тщательная проверка должна быть всегда. Если инвестор сам не уверен в том, что может провести такую, то лучше нанять опытного агента или юриста, которые специализируется на этом."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "О том "}, {"type": "string", "attributes": {"bold": true, "href": "https://pabliko.ru/@ideaestate/proverka_kvartiry_pered_pokupkoj_instruktsija-74038/"}, "string": "как проверять недвижимость"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " читайте в наших статье."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "2️⃣ Все расходы, в том числе, на ремонт считаем перед покупкой!"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Решение инвестора о покупке объекта недвижимости в плохом состоянии для последующего ремонта и перепродажи, несет в себе финансовые риски. Так как в данном вопросе необходимо анализировать не только стоимость объекту и цену последующей продажи, а также затраты на ремонт."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Поэтому все вложения (финансовую модель) необходимо анализировать до покупки объекта недвижимости, так как в практике были ситуации, когда на ремонт приходилось тратить на 40-50% больше изначально заложенной сумму, так как до покупки недвижимости не была составлена смета и не все было учтено."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "А это приводило к тому, что необходимая цена будущей перепродажи становилась выше рынка. В итоге объекты приходилось продавать на грани безубыточности."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В нашей "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://dzen.ru/a/ZBglrQXDMQJF1Pk5"}, "string": "небольшой статье"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " про ремонт можно увидеть, с чего начать."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "3️⃣ Большая скидка – не всегда хорошо!"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Еще один риск инвестора – потеря ликвидности объекта или погоня за большими дисконтами."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Когда инвестору предлагают два объекта и в одном предлагают скидку 10-15% от рыночной цены, а во втором объекте предлагают дисконт 30%, то всегда хочется взять то, что кажется выгоднее."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Но в данном случае всегда нужно смотреть на ликвидность объекта и анализировать все факторы в совокупности"}], "attributes": ["quote"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Очевидно, что однушки продаются быстрее трешек, а квартиры у метро продаются дороже и быстрее своих аналогов, до которых еще надо добираться."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Также могут быть юридические вопросы, которые влияют на снижение цены: отказники от приватизации, свежее наследство, сделки по доверенности, продавец на учете в диспансере и т. д."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "А в итоге зачастую происходит то, что инвесторы предпочитали покупать объекты с более высоким дисконтом, хотя объект заведомо менее ликвидный. А значит он продаваться будет гораздо дольше, либо не принесет желаемого финансового результата."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "О том, что влияет на ликвидность объекта недвижимости посвящен раздел "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://dzen.ru/a/Za_YFcDKaxT0kuc_"}, "string": "в нашей статье про флиппинг"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": "."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "4️⃣ Торговаться – это нормально!"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Не самый критичный, но все равно риск – не получить дополнительную выгоду."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Есть покупатели, которым обозначили цену, и они либо соглашаются на нее, либо отказываются от объекта."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "При этом в сегменте жилой недвижимости скинуть дополнительные 3-5% от стоимости в большинстве случае можно на просмотре объекта, особенно, если сказать о том, что готовы быстро выходить на сделку и деньги для покупки фактически собраны."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Но многие потенциальные покупатели отказываются от объектов, даже не обозначив встречное предложение по цене, так как предполагают, что в этом нет смысла и будет отказ."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "А встречное предложение надо делать!"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "5️⃣ Ипотека – это хорошо!"}], "attributes": ["heading1"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Кто-то считает ипотеку риском, а мы, наоборот, считаем, что при покупке недвижимости для инвестиций ипотека снижает риски, так как позволяет диверсифицировать свои вложения."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Многие инвесторы не привлекают дополнительные источники финансирования для приобретения жилья. В частности, не покупают квартиры в ипотеку из-за скептического отношения к ней."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Хотя очевидно, что стоимость, которая позволяет купить один объект, можно разбить на 5 частей и купить 5 аналогичных объектов в похожем ценовом диапазоне с первым взносом 20%."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Разумеется, экономику такого проекта надо считать на самом старте, об этом мы рассказали в п. 2, но доходность такой подход может увеличить в разы."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Представим, что мы купили за собственные средства квартиру за 10 млн, а продали ее через 6 месяцев за 12 млн. В итоге заработали 2 млн или 40% годовых."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Теперь представим, что на ту же сумму купили 5 одинаковых квартир в ипотеку с первым взносом 2 млн (20%). Ставку, для суровости примера, берем по максимуму 20% годовых, а срок продажи такой же – 6 месяцев."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "attachment", "attributes": {"caption": "Расчет доходности с использованием ипотечного кредита", "presentation": "gallery"}, "attachment": {"caption": "", "contentType": "image/png", "filename": "риски инвестора (2).png", "filesize": 9502, "height": 455, "pic_id": 818381, "url": "/files/article_image/2024/02/09/%D1%80%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B8_%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0_2.jpeg", "width": 611}}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В итоге используя ипотеку, на такой же вложенной сумме наш доход составил уже 120% годовых. То есть, даже с учетом выплаты процентов банку под бешеную годовую ставку мы заработали в 3 раза больше."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "В нашей статье "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://dzen.ru/a/ZRqeB65B3lL6SaZM"}, "string": "«1000% годовых…» "}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": "рассказали про интересный случай из нашей практики, когда использовали ипотеку."}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Всем успешных сделок и пусть риски вас обойдут вас стороной!"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "Также читайте наши статьи:"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {"href": "https://pabliko.ru/@ideaestate/tseny_na_nedvizhimost_v_moskve_v_2024_godu_kak_izmenitsja_stoimost_zhilja-238159/"}, "string": "Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {"href": "https://dzen.ru/a/ZaediOcgVR-q6M2G"}, "string": "Что будет с ипотекой в 2024 году"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {"href": "https://dzen.ru/a/ZW9ACQVHbEnY--_S"}, "string": "Как заработать на квартирах в 2024 году?"}], "attributes": ["numberList", "number"]}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {"href": "https://ideaestate.ru/"}, "string": "Агентство недвижимости IDEA Estate"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": ", "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://ideaestate.ru/investicii-v-nedvizhimost"}, "string": "помогает в подборе интересных объектов"}, {"type": "string", "attributes": {}, "string": " и "}, {"type": "string", "attributes": {"href": "https://ideaestate.ru/ipoteka"}, "string": "одобрении ипотеки"}], "attributes": []}, {"text": [{"type": "string", "attributes": {}, "string": "🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!"}], "attributes": []}], "selectedRange": [410, 607]}
Комментарии 0