Каждая десятая сделка купли-продажи жилья на вторичном рынке заканчивается обращением в суд. Связано это с тем, что у вторичного жилья может быть длинная история собственников, интересы которых могут быть ущемлены. Поэтому задачей номер один перед покупкой становится проверка квартиры на юридическую чистоту: покупатель должен убедиться, что на квартире нет обременений, и собственник имеет полное право на продажу недвижимости. Мы составили инструкцию, которая поможет вам не забыть важные пункты проверки.
Во-первых, подтверждает право собственности. Сравнив ФИО в выписке с паспортными данными, вы убедитесь, что собственник и владелец паспорта – одно и то же лицо.
Во-вторых, выписка содержит главные сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер, площадь, кадастровую стоимость (а от нее будет рассчитываться сумма имущественного налога).
Кроме того, выписка покажет, есть ли на квартире обременение. Это может быть, как ипотечный хвост (квартира приобреталась с использованием средств банка, тогда перед сделкой купли-продажи долг перед банком должен быть погашен), так и более серьезные причины для обременения. В их числе – к примеру, банкротство собственника, наличие исполнительных производств. В этом случае на квартиру в судебном порядке может быть наложен арест до погашения собственником долговых обязательств.
Также выписка ЕГРН содержит информации о том, находится ли квартира в долевой собственности. Если это так (к примеру, она приобреталась в браке либо на средства материнского капитала), то в сделке купли-продажи должны участвовать все собственники, чтобы впоследствии она не была оспорена в суде.
Наконец, история перехода прав, которая содержится в выписке, показывает, как часто квартира переходила из рук в руки. Если это происходило часто, повод задуматься, что с ней не так.
Документ, который подтверждает право собственности
До 2016 года таким документом была так называемая «зеленка» / «розовенка» – свидетельство о праве собственности на квартиру. В настоящий момент бумажные свидетельства Росреестр не выдает. И единственным документом, который подтверждает право собственности, является выписка ЕГРН. Однако при покупке квартиры от собственника вам потребуются т. н. правоустанавливающие документы.
Это могут быть договоры: купли-продажи с предыдущим владельцем квартиры; мены; дарения; ренты. А также свидетельство о праве на наследство.
В зависимости от документа основания права собственности необходимо: исключить наличие других претендентов на имущество (если квартира досталась в наследство или был заключен договор ренты).
Где получить:
Документы основания должен предъявить собственник квартиры. Если они были утрачены, его обязанность – восстановить их, обратившись в Росреестр или нотариусу.
Прописка и паспортные данные
Здесь нужна исключить/подтвердить несколько моментов.
Вы имеете дело с собственником жилья, а не мошенником. Внимательно проверьте паспорт и сопоставьте данные с теми, что указаны в ЕГРН.
Паспорт действителен. Если он просрочен, вы не сможете подать документы на оформление сделки.
Если в паспорте указан супруг/-а, необходимо его письменное разрешение на продажу квартиры (если она куплена в браке). Вы выписке ЕГРН это тоже будет отражено: в графе будет стоять совместная собственность, по ½ доле. Более того, даже если в паспорте не указан супруг/-а (с июля 2021 года обязательные штампы о браке отменили), в выписке информация о доле, принадлежащей второй половине, будет. Соответственно, вы сможете учесть, что необходимо письменное согласие.
Как проверить:
Действительность паспорта можно проверить на официальном сайте ГУВМ МВД РФ. Какая доля собственности принадлежит продавцу квартиры – ЕГРН. Реестр.
Справка по форме 40-к
К моменту подписания договора купли-продажи в квартире не должно остаться прописанных. Подтвердить это можно выпиской из домовой книги (берется в домоуправлении), либо справкой по форме 40-к (выдадут в МФЦ в день обращения).
Здесь особое внимание нужно уделить тем, кто были выписан. Необходимо уточнить, на каком основании осуществлялась выписка. К примеру, сейчас, чтобы снять лицо, находящееся в местах лишения свободы, с регистрационного учета, нужно проставление суда. Раньше этого не требовалось. Как следствие – мы можем столкнуться с тем, что отбыв срок, человек заявит свои права на квартиру, и сделка купли-продажи будет пересмотрена.
Несобственники квартиры могут получить выписку из паспортного стола в отделениях МФЦ либо в соответствующем адресу квартиры паспортном столе. А вот соответствующая услуга на сайте Госуслуг доступна только текущим собственникам жилья.
Проверка на наличие/отсутствие банкротства, исполнительного производства
C 2015 года действует процедура банкротства физических лиц (ФЗ-127). Для покупателя это создает повышенные риски и добавляет дополнительный шаг в проверку квартиры на вторичке. Если продавец квартиры является банкротом, но скрывает этот факт, то сделка будет оспорена в суде, квартира изъята и продана для погашения долгов кредиторам. А покупателю придется судится в свою очередь с продавцом, чтобы вернуть деньги назад.
Насторожить должна и низкая стоимость квартиры – хороший объект недвижимости не может продаваться по цене, которая ниже по рынку. Продавец явно хочет побыстрее получить деньги.
Как подстраховаться:
Проверить на банкротство через Федресурс. Проверить на наличие исполнительных производств по картотеке ФССП. Комплексный отчет (банкротство, исполнительное производства, залоги движимого имущества) через CheckPerson. Насколько отличается заявленная цена квартиры от рыночной, поможет узнать оценка стоимости квартиры. Ее можно заказать у того же банка, где вы собираетесь брать ипотеку кредит либо в профильной оценочной компании.
Оплата коммуналки и капремонта
Лицевые счета, по которым выставляются коммунальные платежи, привязаны к собственнику, а вот платежи по капремонту – к квартире. Поэтому важно убедиться, что все счета перед сделкой были оплачены. В норме собственник квартиры перед заключением ДКП должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета (сделать это также можно через обращение в МФЦ) и погасить все долги по коммуналке. Новому же собственнику будет открыт его личный счет.
Как подстраховаться:
Запросить у продавца квартиры квитанции с оплатой по коммуналке и капремонту.
Проверка квартиры на вторичном рынке жилья имеет свои нюансы и требует большей бдительности, чем при покупке у застройщика. Проверяйте информацию, взвешивайте факты и принимайте решение, опираясь на них!
Комментарии 0